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¤ SITUATION 1 : COMMUNE OÙ LE LOYER EST ENCADRÉ

Dans certaines communes situées en zone tendue, les loyers des logements sont encadrés.

Fixation du loyer

Dans certaines communes situées en zone tendue, les loyers des logements meublés ou vides sont encadrés.

À savoir :  les logements conventionnés du parc privé (sauf loyers intermédiaires), les logements soumis à la loi de 1948, les locations de tourisme et les logements sociaux sont exclus de l'encadrement des loyers.

Les règles de fixation de loyer diffèrent selon que le logement :

• est mis en location pour la 1^ere fois ou est remis en location,
• se situe ou non à Paris ou à Lille.

Logement mis en location pour la 1ère fois

* Cas 1 : Cas général

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

* Cas 2 : À Paris

Le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral.

* Cas 3 : À Lille

Le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral.

Logement remis en location après plus de 18 mois de vacance

* Cas 1 : Cas général

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

* Cas 2 : À Paris

Le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré fixé par un arrêté préfectoral.

* Cas 3 : À Lille

Le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré fixé par un arrêté préfectoral.

Logement remis en location après moins de 18 mois de vacance

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites.

Augmentation limitée à l'indice de référence des loyers (IRL)

* Cas 1 : Cas général

S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :

• au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
• à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

* Cas 2 : À Paris

S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :

• au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
• à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Le montant du loyer (après augmentation ou non) ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral.

Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

* Cas 3 : À Lille

S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :

• au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
• à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois,

Le montant du loyer (après augmentation ou non) ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral.

Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Augmentation spécifique après travaux

* Cas 1 : Cas général

Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :

• (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
• ou de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

À savoir : le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché.

* Cas 2 : À Paris

Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :

• (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
• ou de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.

Le loyer fixé après travaux ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral.

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un peut être appliqué.

À savoir : le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché, dans la limite du montant du loyer de référence majoré.

* Cas 3 : À Lille

Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :

• (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
• ou de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.

Le loyer fixé après travaux ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral.

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles, un peut être appliqué.

À savoir : le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché, dans la limite du montant du loyer de référence majoré.

Augmentation d'un ancien loyer sous-évalué

* Cas 1 : Cas général

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :

• le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
• et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

* Cas 2 : À Paris

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :

• le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
• et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Le loyer fixé après réévaluation suite au départ du dernier locataire ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral.

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles (vue imprenable sur un monument historique, grande terrasse...) un complément de loyer peut être appliqué.

* Cas 3 : À Lille

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :

• le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
• et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Le loyer fixé après réévaluation suite au départ du dernier locataire ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral.

Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles (vue imprenable sur un monument historique, grande terrasse...) un complément de loyer peut être appliqué.

Paiement du loyer

Le paiement du loyer doit être effectué à la date indiquée sur le bail. Le bail doit indiquer cette information.

Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens.

Transmission d'un reçu ou d'une quittance

En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peut demander au propriétaire de lui transmette gratuitement une quittance de loyer. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.

Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.

Contestation du montant du loyer

Si le locataire estime que le loyer proposé par son propriétaire ne respecte pas la procédure d'encadrement des loyers, il peut le contester devant une commission départementale de conciliation.

¤ SITUATION 2 : AUTRE COMMUNE

Fixation du loyer

Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé (sauf logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés Anah qui restent soumis à des plafonds spécifiques). Ce loyer peut ensuite être révisé chaque année à la date anniversaire du bail.

Toutefois, si le logement loué est d'une surface inférieure ou égale à 14 m² et que le loyer appliqué charges comprises est supérieur à 41,64 € par m² en 2016 (41,64 € en 2015), le bailleur est redevable de la taxe annuelle sur les loyers élevés.

Paiement du loyer

Le paiement du loyer doit être effectué à la date indiquée sur le bail. Le bail doit indiquer cette information.

Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens.

Transmission d'un reçu ou d'une quittance

En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peut demander au propriétaire de lui transmette gratuitement une quittance de loyer. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.

Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.

Contestation du montant du loyer

Si le locataire estime que le loyer proposé par son propriétaire ne respecte pas la procédure d'encadrement des loyers, il peut le contester devant une commission départementale de conciliation.